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ポンコツマンションのススメ 

名古屋市一級建築士事務所TREEHOUSEの辻です。

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↑このマンションは名古屋市近郊のとある駅すぐちかくにある分譲マンションです。


20年以上前ですが私が設計と監理を担当させていた物件です。



今中古物件でリノベーション物件として販売されております。

20代後半の私が必死に戦って仕事をやっていたころを思い出します。



あの当時はこういう大型案件、少なくとも50戸以上、大型の物件で100戸以上の案件にいくつも携わっていました。

実施にならなかったものの、分譲マンションの計画案件はその当時は名古屋で一番多く作り出していたと自負する

男が昨今のマンション問題に詳しく触れようと思いました。



マンションを購入する人に少しでも役立てていただけると嬉しいです。






今マンションの杭問題が話題になっております。三井のマンションは10年近く前に建てられたマンションですが

関東と名古屋では多少地域差があるかもしれませんがその当時と大きな違いがあると思います。


このような問題は昔からあったという側面も否めませんが20年前ではできなかったことも
多いと思うのです。


大きな違いという点では3つあります。


①気軽にPCを使いこなせる環境、時代ではなかった。


→ 簡単に偽装ができる時代になった。


昔はパソコンの性能もよくありません。また誰もが使いこなせる時代でもありません。ベテラン、管理職は部下に指示する時代です。ですので部下に偽装を指示する以外はこんなことができないわけです。


②現場に余裕があった、人間関係に余裕があった。

→施工計画にゆとりがあった。

誤解してはいけないのですが工期も決まっていました。金額も決まっていました。


でも問題がでても軌道修正するために職人さん、監理者、施工会社、ディベロッパーが一丸となって
解決策を模索しました。工期に間に合わせるために深夜までの打ち合わせや作業もめずらしくありませんでした。

いつの間にか建築現場でチームワークというものが失われた気がします。
だれが偉いというわけでなく元請けゼネコンがうまくマネージメントしていたと思います。
その当時の現場監督のほとんどはもう定年60を超えていると思います。

今の時代の現場監督はバブル以降の30代40代の世代がほとんど。
だからいいものもわるいものもモノづくりというあり方の価値観や思想がなくなっています。


③20年まえより建物が安く売られるようになった。

→いろんなものが効率化、値下げばかりで品質管理ができない。



最初に載せたマンションは新築時3000万は軽く超えたと思います。


いまの時代、この場所では3000万では絶対に売れません。

3000万だすなら名古屋市内のけっこういい場所を狙うと思います。


土地も当時よりりは若干は安いと思いますが建築費は実はあの当時よりは安くなっていると思うのです。


その当時もバブル時代の半分近い値段で格安だと思っていました。
でも今の時代は表面的には高くなったとはいえ中身は違うと思うのです。


20年前に比べて大きく変わった、値上げしたもの・・・・



①解体処分、残土費用などが大幅にアップしている。極端に言えばほとんどただで処分できたものも何十万とする時代です。



②住設メーカーもバカ安で商品をださない。

当時は大手メーカーもマンションのような大型案件、つまり数量がある物件は定価の20%以下で買えるのが当たり前の時代でした。

市場で100万近くするキッチンやお風呂も十数万で見積もりが出ていた記憶です。

でもそうやってものを供給した時代で倒産したメーカーも少なくありません。

またPL法という製造者責任問題もあって適正な価格で販売しないと大変なことになるわけです。



つまりどいういうことかというと人件費、管理経費、流通経費が削減されるわけです。



いいものができるわけがありませんん。


いいマンションができるわけがありません。





こういうマンション問題があって昨今中古マンションの引き合いも多くなったようです。



古くなればなるだけ悪い部分 欠陥のあらがでつくしているわけです。



究極ポンコツマンションが安全なわけです。


団地みたいな古いマンション不便なマンションにも魅力を感じるわけです。




だからリノベーションに向いているのは古い古いマンションの方がいいのです。


もちろん3000万で中古マンションで買っても800万で中古マンションを買っても

リノベーションして暮らせば大きな違いはないのですから。


安い物件であることで十分リスも回避できるわけです。



マンションにはたくさんのリスクがあることを知らない人が多すぎました。



これは建築士はもちろん、現場監督、ディベロッパー、営業マン、リフォーム屋さん

すべてです。


でも正しい知識、法律や歴史、背景など知っていればわかること損しないこともたくさんあるのです。


少しでもこういったことを一人でも多くの人に伝えられると嬉しいです。





御拝読ありがとうございました。


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Category: 日記
Published on: Tue,  03 2015 10:52
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