新築と中古マンションの原価っていくらと聞かれた。

名古屋の1級建築士事務所TREEHOUSEの辻です。

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少し前にマンションの値段の原価っていくらって聞かれた。

マンションって一般的な木造住宅と違って
鉄筋コンクリートで作られているので
普通の感覚だと相当コストがかかるとおもわれているようだけど・・・
意外に安くできるねと言われた。


面積や規模、設備にもよるけど70㎡くらいのマンション 
20坪くらいの広さなら1000万円が原価だろう。

つまり坪50万程度だということ



もちろんそれは建物を作るだけの価格だし、
高低差や駐車場が機械式であれば別の話。

付帯工事(外構費や付帯工事、引き込み費用等)で
200万円を計上したとしよう。




じゃあ原価1200万円を3000万円で売ったら
ぼろもうけじゃない?


そう考えるのはもっともだけど・・・



いやいやまだまだたくさんのお金がかかる。


土地が坪60万円の土地で容積率が200%の敷地で
いっぱい容積を利用できたとして計算すると

60万円の半分の土地の価格 30万*専有20坪=600万


そこには共用部分が加味されていないので2割増しで
700万円


土地取得費用(仲介料、取得税)
建物を建てるための許認可費用
設計費用、測量費や近隣対策費で
300万円を足せば合計で1000万円

3000万円のマンションで土地建物の原価で2200万円


さらに販売するための経費 広告費、人件費、モデルルーム費用
1年以上かけて作る間の融資の利息や経費もろもろで20%かかるとすれば

合計で2600万円になる。

そうすると3000万円で売れたとしてもさほど利益がでない。




マンションって実は原価は安くはないしそんな簡単に売れるものでもない。

昨今は杭問題など施工費のリスクや経費を余分にみなきゃいけなかったり
運送費や原価も高くなっているので・・・


そうすると3000万円で売っているようじゃ
商売にならないのが現実だ。




新築は原価計算で少なくとも建物の価格が決まるけど
中古はそうじゃない。


市場のニーズ、需要と供給のバランスで決まる。


同じ築30年で買った価格が同じでも売っている値段が
倍以上違うことも少なくない。

Aというマンションは新築時3000万円だったのに
30年経って1800万円の値段がついていた。

しかしBというマンションは800万円だ。


原価って中古マンションではどこを指すのかといえば・・・・
その時の資産価値を意味する。

これくらい違うのは珍しいことではない。





ところでもし中古マンションを買うなら
あなたならどうする?


価格が大幅に下がった物件を買うか
大幅に下がらなかった資産価値の高いマンションを買うのか?




人それぞれだけど価格の違いは2つあると考える。

建物自体の価値の差と
土地、立地の価格の差が大きい。


たまたまじゃない。


建物も30年経ってボロボロでは価値も下がるし
土地も30年経ってさびれた場所か栄えた場所では大きく違うのだ。


将来資産価値として残すのであれば資産価値の高いマンションを買うべきだし

住みつぶすつもりなら安くなったマンションを買うべきだと思う。




新築マンションもいずれは中古になる。

同じことが必ず起きる。


こういった差が必ず起きるのだ。

誰も100%の確率で価値が下がらないマンションの予測はできない。

誰も資産価値が下がることを望んで買う人はいない。



価格というものに翻弄されず、マンションは見えない価値を
見つけられるのか、それに尽きると思う。

それは不動産屋さんではわからないよね。
だって彼らは価値を見出す仕事ではなく
仲介をして手数料を取るのが仕事だもの。


最近そういう感覚の営業マンを見てがっかりした。

長く長くなってしまったけど今の日本はまだまだそんな時代なんだと。


中古市場もう少し変わるといいね。
よくなるといいね。




ご拝読ありがとうございました。





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Nicelү, what does God like?? Lee adⅾed. ?I meɑn, wwe likke cookies and cartoons and toys,
howeveг what sort of issues are fun f᧐r God??

It was a query that fⲟr a minute Mommy and Dadcdy needed to assume ɑbout.