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中古マンション【定借と分譲】 どっちがいい?

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名古屋の1級建築士事務所TREEHOUSEの辻です。

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年末あわただしい時期にとある
全国放送のメジャーTV番組のほんの一部のコーナーだけど
ロケツアーに専門家として参加した。


IMG_0854.jpg



詳しくは言えないけれど・・・




いくつか廻った物件の一つ



その中で訪問させていただいたのが海辺沿いの高層マンション


IMG_0853.jpg




リゾート系かと思ったら以外にも定住者が多いらしい。

いくらぐらいかネットで調べたら・・・・



うーん思っていたよりも高かった。
中古マンションって思っているよりも高いケースが多い。




なぜって買ったときの価格がベースになってしまうから。




たまたまこのマンションは定期借地権物件だ。




一昔前、特に築15年から25年くらいの間の物件を中心に定期借地権物件が
マンションでも販売された。



土地の価格分がないのでお手軽に購入できるが当初設定した期間が経過すれば
解体して更地状態で引渡すことになる。




その当時 【定借物件】か【土地分譲物件】と比較されることが多かった。

現在も中古マンション販売情報の中にはそういった定期借地権物件は少なくない。




とっちがいいかといえば一長一短だ。




定借は60年経てば建物が存在しなくなる。
だから長期修繕計画上は無視すればいい。



しかし・・・60年はちゃんと住めなくてはいけないのであるから
60年後なくなる建物に対して無駄な投資になってしまう。



これは明らかなデメリットである。

しかし60年持てばいいのだから最小限の投資で済むというメリットでもある。




土地分譲物件は資産価値は当然高いが半永久的に修繕が付きまとう。

実際には100年マンションはもたないから建て替えが必須になる。





結局建て替え費用はもちろんだけどそもそも建て替えが可能かどうか

そこがポイントだと思う。





公団のような団地は建ぺい容積率に余裕があるが昨今のマンションでは
その余裕がないから建て替えは困難だ。



私個人的な見解であるが
分譲ならできる限り古いマンションを安く買う。
定期借地権マンションならできるかぎり新しいマンションを安く買う。



結局安くだけど安く買うことで個人でリノベーションできるし
少し住んでからも転売しても損害は少ない。



マンションの価値ってある意味今はやりのビットコインのようなもの。


見えないバーチャルな資産に価値を見出す。




高騰し、暴落するからマンションって。



今は中古物件結構高い。


でも今が買い時のマンションもあるんだよ。



その見極めって難しそうだけど簡単です。


その秘訣は・・・・



様々なマンションの分析力です。


これにつきます。




ところで先日ロケに参加していた不動産コンサルタントさんが言っていた
名駅周辺の高騰物件には驚いた。



4年ほど前にお手伝いした築40年以上になる
コンパクトなマンションが3倍近くになっていた。


最大倍になると思っていたけど・・・・


すごいね。






長い間お付き合いありがとうございました。



ご拝読ありがとうございました。





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Category: 物件選び・購入 (水)
Published on: Wed,  27 2017 15:01
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