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中古マンション選びはもっともっと面白くなる。

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中古物件はある意味で株みたいな相場で上下するものと感じる。



人気のある物件は他の同様な条件と比較しながら
築年数や立地でこれくらいの価格だと
思っていても意外に高かったり逆に安かったりする。



少しわかりやすくたとえてみると同じ時期に建って
比較的近いエリアに存在するマンションの二つがある。




物件A

新築時4000万だった物件(68㎡)が30年経って
特にリフォームをしていない状態なので
1200万で売りに出しかが1年間も買い手がつかいないで
現在800万で売りに出ている。

売買希望者の話はあるがもう一歩で
なかなか話がまとまらない。



一方

物件Bは新築時に6000万だった物件だ。
面積は85㎡ 同様に30年が経過して
リフォームも特にしていない。

1500万で売りに出たが即完売だった。




たとえ話ではあるが実際はこういった事情の
中古マンションは珍しくないと感じる。


この違いは何かというと
売れる芸人と売れない芸人の違いのようなものだと感じる。


大きな違いは一見わからないかもしれないけれど
実は大きな違いがあるわけである。



芸人であればいろんな努力が結果の違いが
売れるか否かを決定づける。


マンション自体は努力しようがないけれど
人気の有無、価値の有無は小さなことの積み重ねから
生まれる。



中古マンションはリノベーションありき
みたいなところがあるからリノベーションしやすい物件がいいに決まっている。




新築時販売したディベロッパーがどこかによっても
中古マンションの価値に影響する。




30年経って周りの環境も大きく変わる。
衰退する場所もあれば発展して大きく変わる場所もある。




30年経って修繕をすくなくとも1回、普通なら2回実施している。
その結果の姿も大きく価格に影響する。


もともとの建物の形状の違い 例えば3階でエレベーターがないマンションと
4階でエレベーターがあるマンションというのも大きく違う。

7階建て1フロア10戸あるのにエレベーターが1基しかないマンション
14階で1フロア5戸でエレベーターが1基あるマンション


人間と同じちょっとした特徴や容姿で大きく価値、評価が変わってくる。





中古マンションってなんとなく感覚で値段が付けられているが
本当の価値ってほとんどの人がよくわかっていない。





その本当の価値を知る必要は今はないかもしれなれど
10年20年経って本当の価値を知っておけばよかった。



そう思うときが必ずやってくる。




自分自身は20数年前にいろんなマンションの設計をしてきたけれど
その時の価値感は知る由もなかった。




しかし今になって中古市場に自分自身が関わったマンションの
中古市場での価格をみるとなるほど・・・・と思うわけである。




価値の意味を知ることで日本の中古市場が活発化するに違いない。
もっともっと面白くなるよ。


もちろん価値があるなし、つまり中古マンションの格差も存在してくるのは
やむを得ないと思う。




中古マンションの市場は今年ももっと盛んに賑わしくなると思うけど
なかなか一般の方に本当の価値観、評価を見極める指標がないのが残念でもある。



今年はマンションの価値を見き分めるサポートもしていこうと考えている。
不動産屋さんにとっては敵みたいなものかもしれないけれど
一般の方にとってはこういったサービスをきっと望んでいるはずだから。




長い間お付き合いありがとうございました。



ご拝読ありがとうございました。





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Category: 日記
Published on: Wed,  03 2018 00:01
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