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どんなに古くても汚くても・・・絶対に大丈夫!!!

名古屋の1級建築士事務所TREEHOUSEの辻です。

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もう3か月くらい前からやっている
賃貸マンションリノベーションの着手時の写真です。



築40数年で数年前に家賃滞納で家じゅうが
ゴミ屋敷のような状態だった1室です。



着手時にはある程度は片付いておりましたが
これでも相当きれいにした状態で着手しました。



どんなに汚くても古くてもそれなりマンションを蘇生させることができます。



もちろんお金をたくさん掛ければカッコよくも
豪華な設備も入れられるのですが特に賃貸マンションでは
収支のバランスがあわないです。


これまで新築や中古でもいろんな賃貸マンションに関わってきたものとして
5年以上元を取るのにかけたリノベーションは絶対にNGです。

大手メーカーとか、デザイン事務所なんかは
50㎡足らずのリノベーション価格は最低500万といいます。



仮に賃貸とかでも300万なんかじゃ絶対にできません。


仮に500万掛けるのであれば5年で元を取る必要があります。

つまり10万くらいは家賃をとれるようにしなくてはいけません。
家賃10万を50平方メートルでもらうには相当立地が良くないと不可能です。


平気でデザイナーさんは大手は進めてきます。


今回私がお手伝いした物件は3年ちょっとで元が取れると思います。

長くても4年もかかりません。

最初からそれを想定しました。



何故この年数かというと5年が最低限と言いながら
絶対にすぐ入居が決まるとも言えません。


そしてマンションに5年以上住み続けるという保証もないからです。



だから5年で元本回収ではなく8掛けで4年を最大値としたわけです。


ちなみにこのマンションには古くても30年以上住んでいる人が
何軒もみえます。


今回までではありませんが、もっと簡単なリフォーム(100万ちょっととか60万程度)を
すでに何室もお手伝いさせていただきましたが長くても数か月で入居が決まりました。



普通では考えられないこんなマンションという古いマンションですがあえて空き部屋としている
部屋を除いては満室になっているマンションです。

きっと世の中に存在する同程度のマンションでは考えられないくらいの
マンションです。失礼なこと書いているみたいなので
だから敢えて写真はだせません。

ここまでくるとわかる人にしかわからないように資産価値向上に
大きく貢献できていると思います。


今回もこのリのベーションの値段でここまでかともやってみました。


近日中に紹介したいと思います。




お付き合いありがとうございました。

ご拝読ありがとうございました。





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Category: 日記
Published on: Thu,  05 2019 12:00
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2 Comments

AruzhanGala  

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2019/09/05 (Thu) 21:40 | EDIT | REPLY |   

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2019/09/05 (Thu) 20:49 | EDIT | REPLY |   

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